Brasil é o preferido para receber capital externo em real estate mesmo com a fragilidade fiscal

Mesmo diante de juros altos e de uma série de desafios estruturais, o Brasil segue visto como um terreno de oportunidades entre os maiores investidores internacionais de real estate. Um levantamento do GRI Institute, que o NeoFeed teve acesso, mostra que 34% dos investidores e incorporadores internacionais consultados em Nova York consideram o país em posição de vantagem frente a outros mercados emergentes, e 57% o veem em posição neutra.

O levantamento foi conduzido de forma quantitativa e ao vivo, na abertura de um evento do GRI em Nova York: dos 248 participantes presentes, 100 responderam ao questionário, composto por perguntas objetivas sobre apetite de risco, prioridades de política econômica e pré-condições para alocação de capital de longo prazo no Brasil.

Dos entrevistados, 83% têm uma visão negativa da política fiscal brasileira. Questionados sobre o que priorizariam para destravar mais capital, 38% apontaram o fortalecimento da âncora fiscal e a previsibilidade nos gastos públicos como a medida mais urgente, à frente da previsibilidade regulatória e do respeito a contratos (25%) e da consolidação de reformas estruturantes de longo prazo (19%).

Fundado em 1998, em Londres, o GRI Institute se descreve como o principal think tank global do mercado imobiliário e de infraestrutura, reunindo mais de 20 mil líderes seniores de 110 países. A Europa concentra metade da atuação global do instituto, enquanto o Brasil e o restante da América Latina respondem por cerca de 20%. Entre seus membros estão fundos soberanos, como o de Abu Dhabi e o de Cingapura, e gestoras internacionais como Blackstone, BlackRock, Greystar e Brookfield.

Gustavo Favaron, CEO Global do GRI Institute, conta que o investimento no Brasil não é maior por causa da fragilidade das contas públicas, que, segundo ele, gera incerteza cambial entre quem quer investir no país. “O investidor internacional não gosta de insegurança, ele gosta de previsibilidade, ele gosta de saber onde está se metendo.”

Essas características, afirma Favaron, são o que tem feito a possibilidade de reeleição do atual governo não afugentar o interesse de investidores internacionais — mesmo com a percepção negativa sobre o manejo fiscal.

“O governo Lula, na verdade, é até mais bem visto do que o governo anterior, por mais que pareça estranho. Eu não diria que o fator Lula é um fator que afasta o investidor internacional. Pelo contrário, ele tem uma navegação melhor no contexto internacional do que o governo anterior. Isso é fato”, diz o executivo. “Não é um juízo de valor meu nem do Instituto – a gente nota isso.”

Favaron faz cerca de 14 viagens internacionais por ano — a maior parte para Europa, Estados Unidos, Oriente Médio e Índia — e diz rodar esses mercados há 16 anos, período em que acompanhou de perto a mudança na percepção do investidor estrangeiro sobre o Brasil. Embora tenha notado um interesse crescente da Ásia nos últimos anos, o maior investidor internacional em real estate no Brasil segue sendo o norte-americano.

Hoje, um dos interesses mais latentes de investidores internacionais no Brasil é em projetos de data centers. Segundo o CEO do GRI Institute, o setor já movimenta mais investimentos do que a construção de habitação residencial no mundo — e a tendência deve se confirmar também no Brasil.

“Aqui no Brasil a conta ainda é outra, porque tem essa trava por parte da legislação de segurança jurídica. Mas deve seguir a tendência mundial também, tirando essa trava”, afirma.

A trava é sobretudo os custos tributários para a importação dos equipamentos, que torna um data center brasileiro cerca de 80% mais caro do que um equivalente nos Estados Unidos, segundo ele.

Parte da solução, segundo Favaron, está no Redata (Regime Especial de Tributação para Serviços de Datacenter), que zera tributos federais sobre equipamentos do setor. O programa nasceu como medida provisória em 2025, mas caducou em fevereiro deste ano depois que o Senado encerrou a sessão sem votá-lo — decisão do presidente da Casa, Davi Alcolumbre, que pegou o governo de surpresa.

Em paralelo, a Câmara havia aprovado, também em fevereiro, o Projeto de Lei 278/2026, que recria o mesmo regime. O texto está parado no Senado desde então, sem relator definido, em meio a uma discussão jurídica sobre se o benefício, agora fora do prazo da MP original, se enquadraria nas regras mais restritivas da Lei de Responsabilidade Fiscal para renúncias fiscais em ano eleitoral.

Apesar do imbróglio, Favaron diz que grandes fundos internacionais já demonstraram interesse em ampliar aportes em data centers no país assim que houver resolução regulatória — um movimento que, segundo ele, poderia representar “uma enxurrada” de alguns bilhões de dólares em investimentos.

Entre os já instalados no Brasil com controle ou investimento majoritário de empresas norte-americanas, cita a Scala Data Centers e a Ascenty. Do lado dos que ainda não colocaram capital no país mas monitoram de perto, ele menciona a Safanad.

“[Um diretor da Safanad] me disse que o Brasil tem o maior potencial de desenvolvimento em data centers no mundo, mas que qualquer cheque demora a ser assinado porque o custo de trazer equipamento para cá deixa o data center aqui 80% mais caro do que um data center nos Estados Unidos”, conta Favaron.

Ele explica que mercados como Estados Unidos e Europa já esbarram no limite de capacidade energética e de permissão para construção de novos data centers, o que abre espaço para o país se posicionar como alternativa.

O principal gargalo doméstico, no entanto, está na transmissão — a geração de energia mais forte do país está concentrada no Nordeste, mas a demanda por data centers se concentra em São Paulo, onde estão as empresas de streaming e tecnologia que buscam baixa latência.

Outro diferencial competitivo do Brasil frente a outros mercados emergentes é a capacidade de escala. “Por que não vai investir no Peru ou na Colômbia? Porque ali ele não consegue replicar aquele investimento muitas vezes. Vindo ao Brasil, ele vai ter umas sete cidades que pode evoluir e dar mais vazão ao capital dele — o que não acontece em um país menor, que não tem tanta capacidade de escala”, diz Favaron.

A demanda de investidores internacionais também está aquecida no setor de logística. Segundo Favaron, um executivo que comanda a operação latino-americana de uma gigante global do setor revelou, em um evento do GRI Institute, que sua empresa só não está alocando mais capital no Brasil porque falta oferta de ativos “triple A” que atendam aos critérios do conselho da companhia para liberar novos aportes.

Segundo Favaron, as principais oportunidades buscadas por investidores internacionais no setor logístico hoje estão fora do eixo consolidado de São Paulo. Ele cita como exemplo o avanço de projetos em Petrolina, impulsionados pela expansão do Mercado Livre, além de um movimento de crescimento no Sul do país.

A lógica, segundo o executivo, é a entrega rápida: como o Nordeste concentra um mercado consumidor grande, cresce a necessidade de centros de distribuição próximos, descentralizando o parque logístico historicamente concentrado em São Paulo.

Um levantamento do GRI Institute feito no evento GRI Industrial & Logística 2026 traz números que confirmam essa descentralização: 37% dos participantes apontam a expansão para mercados regionais e o last-mile fora do Sudeste como a estratégia com melhor relação risco-retorno para o setor neste novo ciclo — a opção mais votada, à frente do desenvolvimento greenfield em eixos consolidados no raio de 30 km de São Paulo, com 33%.

“Apesar de toda essa questão fiscal, nesse segmento especificamente há muito interesse, porque você tem uma demanda gigante do e-commerce e você não tem oferta para atender. Por isso que a vacância está tão baixa, e os preços estão sendo pressionados para cima”, diz Favaron.