A nova fronteira do real estate: multifamily ganha escala e atrai fundos bilionários no Brasil

Após anos de testes e investimentos pontuais, os empreendimentos multifamily começam a ganhar escala no Brasil. Nomes como Brookfield, Kinea Investimentos e Greystar ampliam suas apostas no segmento, mesmo em um cenário ainda desafiador de juros elevados.

Levantamento da CBRE Brasil obtido pelo NeoFeed mostra que o estoque de empreendimentos residenciais para locação de short e long stay (de menos de 12 meses e mais de um ano, respectivamente) deve alcançar 20,6 mil unidades até 2028, alta de 67% em relação às 12,3 mil unidades  em operação registradas no segundo semestre de 2025. Os números não incluem residenciais estudantis.

Somente em 2026, o estoque total deve alcançar 16,1 mil, alta de 30,5%, de acordo com o levantamento da CBRE, sinalizando o avanço de uma tese que até pouco tempo despertava dúvidas entre investidores e operadores.

“Estamos em um momento inicial da formação desse setor”, diz Danilo Monteiro, vice-presidente da CBRE Brasil. “O multifamily ainda é muito pequeno no Brasil, mas começa a atrair investidores institucionais que enxergam nele uma classe de ativos estratégica para portfólios de longo prazo.”

A maioria dos projetos é destinado à classe média, público que representa metade da população brasileira, de acordo com levantamento da Tendências Consultoria, e em que Brookfield e Greystar, dois dos principais nomes do mercado, pretendem concentrar sua expansão nos próximos anos.

A gestora canadense é a maior operadora da modalidade no País, com um portfólio que compreende 33 projetos distribuídos por oito cidades, entre elas cinco capitais. Das 6,2 mil unidades residenciais, cerca de 2,7 mil já estão em operação, e a ideia é encerrar 2026 com mais de 4 mil unidades em operação. A Brookfield tem R$ 25 bilhões em ativos sob gestão em real estate no Brasil.

A estratégia para o multifamily combina aquisições, desenvolvimento e retrofit de edifícios existentes. A gestora comprou recentemente três projetos no Rio e adquiriu a operadora Tabas.

A Brookfield também fechou, no começo de junho, um acordo com a Kinea para lançar um fundo imobiliário que pretende captar R$ 1,9 bilhão para incorporar mais de 4,5 mil unidades residenciais distribuídas em 22 projetos da gestora canadense.

A Greystar, por sua vez, opera atualmente cerca de 2,5 mil unidades entre multifamily e residenciais estudantis e pretende alcançar aproximadamente 5,3 mil unidades em até dois anos, considerando projetos próprios e operações para terceiros.

“Esse tíquete médio de R$ 4 mil, R$ 5 mil o pacote, é onde vamos ter uma demanda enorme”, diz Cristiano Viola, diretor executivo de operações da Greystar no Brasil.

Isso tem a ver com o fato dessa parcela do público estar muito pressionada pela alta dos juros. Enquanto as classes mais altas possuem recursos suficientes para comprar imóveis sem prejudicar significativamente as finanças e as mais baixas tem ajuda de programas governamentais, a classe média vê os juros pesar, levando muito ao aluguel.

Simulações da CBRE com apartamentos de padrão médio em São Paulo mostram que a prestação de um financiamento pode superar em mais de R$ 1 mil por mês o valor de um aluguel equivalente.

Essa questão chamou a atenção da Brookfield, que começou a estudar como implementar o multifamily no Brasil, em 2018, inspirada pela experiência que teve nos Estados Unidos.

“Numa pesquisa que fizemos logo no começo, perguntamos: por que você está procurando aluguel e não comprando? A resposta quase sempre era a mesma: falta de dinheiro para a entrada, para mobiliar o apartamento ou para comprovar renda”, afirma André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos em real estate da Brookfield.

A demanda, porém, não está apenas ligada ao acesso à moradia. Segundo Lucarelli, existe também uma busca crescente por imóveis com gestão profissional e melhor experiência para o locatário, trazendo um outro público, que prefere alugar a comprar.

“Percebemos que existia uma demanda muito forte por moradia de aluguel com qualidade e gestão profissional. O mercado era extremamente pulverizado, dominado por pessoas físicas e com uma experiência ruim para o locatário”, diz.

Curva de aprendizado

Apesar da demanda existir e os juros altos não serem uma novidade no Brasil, o multifamily demorou a decolar, com as primeiras experiências não sendo bem-sucedidas. Além do desafio de apresentar o conceito ao consumidor, investidores precisaram aprender a operar ativos de renda residencial de forma eficiente.

“O multifamily teve um começo em que pouca gente sabia como operar”, disse Rodrigo Abbud, sócio e head de real estate do Patria Investimentos. “Começou com compra de estoque de incorporadora que estava encalhado para colocar para alugar e monetizar. Mas muitas vezes viu-se que não era a forma mais adequada.”

Para Viola, da Greystar, muitos dos primeiros empreendimentos foram concebidos com a lógica da incorporação para venda, quando a dinâmica de um ativo voltado à renda é completamente diferente.

“O incorporador vende o imóvel, entrega a chave e encerra seu trabalho. No multifamily, a operação começa quando o morador entra. É preciso manter o relacionamento, prestar serviços e garantir que o ativo preserve valor ao longo dos anos”, afirma.

A curva de aprendizado envolveu desde a definição do tamanho ideal das unidades até a oferta de serviços, áreas comuns e soluções operacionais capazes de gerar ocupação e rentabilidade.

O ambiente macroeconômico, com a Selic ficando um bom tempo na casa dos dois dígitos na última década, também dificultou a expansão. Segundo Monteiro, da CBRE, o multifamily exige um ciclo de investimento mais longo: compra do terreno, construção, locação e maturação da operação até atingir seu potencial de geração de renda.

O segmento precisou competir nos últimos anos com o mercado residencial para venda, que oferecia retornos mais rápidos aos incorporadores. “Quando o mercado de venda está muito aquecido, é difícil convencer um incorporador a destinar um projeto para renda. O ciclo é mais longo e exige mais capital”, afirma.

A situação fez com que a Greystar iniciasse suas operações, no Brasil, em 2020, pelo topo da pirâmide social, mas de olho na classe média. “A gente chegou através da parceria com a Cyrela e o CPPIB para fazer empreendimentos de alto padrão, em localizações premium, mas isso era uma tese dentro das outras teses que a gente está sempre trabalhando”, afirma Viola. “Onde a gente acredita que tem muita escala é no meio para baixo da pirâmide.”

Mesmo diante desses obstáculos, os indicadores operacionais vêm reforçando a tese, incentivado grandes investidores a ampliar sua exposição ao segmento. Em São Paulo, onde estão cerca de 70% dos empreendimentos do setor, a taxa de ocupação dos ativos long stay inaugurados em 2024 atingiu 82% na segunda metade do ano passado.

Alguns ainda estão aguardando. O Patria, por exemplo, diz que segue avaliando novas oportunidades. A casa possui cerca de R$ 1 bilhão investido em residencial para locação e aproximadamente 5 mil unidades em seu portfólio.

Para Monteiro, a consolidação definitiva do multifamily brasileiro passa por uma maior participação dos fundos imobiliários. Hoje, os ativos residenciais para renda representam menos de 1% do patrimônio da indústria.

“A maturação do mercado passa pela entrada de novos players, pela formação de portfólios maiores e pelo fortalecimento dos fundos imobiliários. Esse é o caminho natural para que o multifamily alcance uma relevância semelhante à observada nos mercados mais maduros”, afirma.

Mas todo o desenvolvimento do segmento passa pela melhora das condições macroeconômicas, principalmente com a queda de juros.

“A queda do juros vai incentivar muito o pessoal a reinvestir, voltar a fazer projetos, trazer mais empresas, porque a conta fica melhor”, diz Lucarelli. “A velocidade [de desenvolvimento] podia ser muito maior se os juros ajudassem, porque a demanda existe.”