Patria lança oferta de FII de R$ 500 milhões para “tapar buraco” no financiamento a incorporadores

O Patria Investimentos lançou uma oferta de, inicialmente, R$ 500 milhões para um fundo de crédito que pretende financiar projetos de incorporação imobiliária em meio à escassez de capital no mercado.

A primeira emissão do Fundo de Investimento Imobiliário Patria Crédito Multiestratégia CDI (MCDI) prevê a emissão, num primeiro momento, de 5 milhões de cotas ao preço unitário de R$ 100.

A oferta poderá ser acrescida em até 25%, com a emissão de mais 1,25 milhão de cotas, levando o montante total para R$ 625 milhões, segundo o prospecto da operação.

Ao NeoFeed, Rodrigo Abbud, sócio e head de real estate do Patria no Brasil, afirmou que o fundo nasce com a mesma estratégia de crédito do MVBI, veículo da casa criado em parceria com a EQI que conta atualmente com um patrimônio líquido de R$ 352 milhões e registra um retorno total anualizado de 15,6% ao ano.

O sucesso do primeiro veículo fez a EQI e o Patria avaliarem a criação de um novo fundo, diante das complexidades de realizar uma nova emissão de cotas do MVBI.

“O MVBI é um fundo que a gente fez há cinco anos na base da EQI, com os clientes da EQI, e que foi super bem”, diz Abbud. “Havia uma certa complexidade em fazer um follow-on do fundo, quem entrou lá atrás seria diluído. A EQI falou: ‘Vamos simplificar tudo aqui, vamos fazer um novo veículo'”, afirma Abbud.

O MCDI pretende investir em crédito imobiliário, preponderantemente em CDI mais. Além de renda recorrente, ele pretende ter volatilidade reduzida e preservar capital. No prospecto, o Patria informa que o retorno projetado é de 17% ao ano, líquido de impostos, em termos nominais.

O documento aponta também que o fundo conta com um pipeline de R$ 480 milhões distribuídos em 16 ativos. O fundo concentrará sua exposição a papéis ligados à incorporação residencial – o segmento responderá por 52% do total. Em seguida aparece estoque residencial (17%), residencial (14%) e shopping (6%).

Por ser exposto à incorporação, Abbud diz que o fundo carrega um pouco mais de risco, mas destaca que ele está estruturado para mitigar eventuais problemas. Uma das proteções adotadas é a limitação da exposição, de até 10% do patrimônio líquido por CRI.

O fundo também adotará critérios rígidos para a estruturação das operações e para a definição das garantias. Grande parte dessa alocação será com estruturação própria, segundo Abbud.

“Quando você olha esse perfil de retorno do fundo, você precisa correr um pouco mais de risco”, diz. “Ali ainda existe o risco de execução, da construção e da incorporação. Mas essa é uma dinâmica com a qual estamos muito acostumados. Sempre fomos investidores de equity. Sabemos onde estão as dores e onde olhar no risco de construção.”

A ideia de realizar uma oferta grande veio da avaliação de que a redução dos recursos da poupança e do FGTS abriu espaço para fundos especializados.

A redução do volume de recursos da poupança também tem beneficiado os FIIs – no ano passado, as retiradas superaram os depósitos em R$ 85,6 bilhões, segundo o Banco Central (BC), prejudicando uma tradicional fonte para financiamento de empreendimentos.

“O capital é relativamente escasso. Então, o mercado de crédito imobiliário precisa de capital. A gente entende que este é um excelente momento para alocação”, afirma Abbud.

O Patria possui R$ 309 bilhões em ativos sob gestão, sendo R$ 38 bilhões na vertical de real estate, que conta com mais de 30 fundos e mandatos exclusivos. A parte de crédito conta com R$ 12,6 bilhões sob gestão em FIIs.

O prospecto indica que o início das reservas está marcado para 9 de julho, encerrando em 18 de dezembro. O MCDI tem prazo de seis anos de investimento e outros dois para desinvestimentos, sem possibilidade de extensão.

A operação está sendo coordenada pelo BTG Pactual, que também está atuando como administrador do fundo.