Maior que muito IPO, fundo imobiliário BTLG11 levanta R$ 1,8 bilhão (em cash)
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O fundo imobiliário BTLG11, do BTG Pactual, quebrou recordes ao captar R$ 1,807 bilhão, tornando-se o maior fundo de tijolo do Brasil, com um valor de mercado de R$ 7,3 bilhões.
A captação foi realizada em duas tranches, com 100% do valor em cash, e contou com mais de 155 mil cotistas, sendo 75% de investidores de varejo e 25% institucionais.
O fundo possui atualmente 33 ativos que totalizam 1,5 milhão de metros quadrados locáveis, com planos de acrescentar mais 500 mil metros quadrados.
O BTLG11 se beneficia do crescimento do e-commerce no Brasil, onde a demanda por logística está em alta. A localização dos ativos, 70% em um raio de 60 km de São Paulo, também é estratégica.
O mercado de fundos imobiliários no Brasil cresceu de R$ 173,19 bilhões, em 2020, para R$ 423,9 bilhões em 2026.
* Resumo gerado por inteligência artificial e revisado pelos jornalistas do NeoFeed
O BTG Pactual Asset Management acaba de quebrar um recorde no setor de fundos imobiliários de tijolo no Brasil. O fundo de investimento imobiliário BTLG11 atingiu a maior captação do segmento na história. O produto captou R$ 1,807 bilhão em duas tranches com mais de 155 mil cotistas.
Detalhe: 100% em cash, o que faz o fundo atingir um valor de mercado de R$ 7,3 bilhões em um momento em que o mercado de investimentos sofre com tensões pré-eleitorais e conflitos no exterior.
Metade da captação foi conquistada no aquário do BTG a outra metade veio de fundos institucionais, fundos de pensão e de investidores de plataformas como a XP e Itaú. No final, os institucionais responderam por 25% da demanda e os de varejo ficaram com 75% restantes.
Um investidor que teve acesso ao processo disse ao NeoFeed que 7% do total ficou nas mãos de investidores estrangeiros. Com isso, o BTLG 11 se torna o maior fundo de tijolo do Brasil.
Há outras grandes captações como a do Kinea Rendimentos Imobiliários, que levantou R$ 6,3 bilhões, e a da JHSF Capital Desenvolvimento Imobiliário, com R$ 5,23 bilhões. Mas elas são diferentes. A primeira é um fundo de crédito e a segunda é de desenvolvimento com ativos que foram encarteirados pelos grandes bancos.
Essa do BTLG 11 é considerada a maior em um fundo de tijolo porque 100% do que entrou foi dinheiro e está à frente dos R$ 1,804 bilhão do XPML11, captados em 2024, até então a maior do segmento.
“Foi tudo primária, não teve troca de cotas ou cotas júnior e sênior”, diz um gestor que acompanhou a transação. E isso vai dar mais poder de fogo para o fundo do reforçar a sua estratégia no segmento de galpões logísticos.
O BTLG11 tem hoje 33 ativos que somam 1,5 milhão de metros quadrados locáveis. Com a captação, a ideia é somar 500 mil metros quadrados e outros 11 ativos. O NeoFeed apurou que o fundo já está em conversas avançadas com três players do setor para comprar portfólios de galpões.
O fundo cresceu – e continua crescendo – apostando na tese do e-commerce. O Brasil tem vários players atuando e o comportamento de consumo vem mudando. Diferentemente dos Estados Unidos, onde predominam Amazon e Wall Mart, por aqui há uma série de empresas que competem entre si, como Mercado Livre, Amazon, Magalu, Casas Bahia, gigantes asiáticas, entre outras. E, com o avanço do e-commerce, precisam reforçar o chamado last mile.
Os números da evolução do e-commerce, compilados pela Associação Brasileira de Inteligência Artificial e E-Commerce (Abiacom), mostram como a indústria logística precisa acompanhar o crescimento. Em 2016, dez anos atrás, o comércio eletrônico faturou R$ 126,4 bilhões com 301 milhões de pedidos. No ano passado, foram R$ 235,5 bilhões com 438,9 milhões de pedidos. A expectativa para 2026 é ainda maior. Serão faturados R$ 259,8 bilhões em 460 milhões de pedidos.
É, portanto, necessário ter infraestrutura para comportar o crescimento. Pois é aí que entra outro componente que reforça a tese do BTLG11, ter ativos que estejam próximos do maior mercado consumidor do País: a cidade de São Paulo. E, nisso, o fundo está bem coberto.
Hoje, 70% do portfólio está em um raio de 60 Km da capital paulista. A ideia é continuar avançando nesse tipo de imóvel e reciclando portfólio. “Eles têm uma característica de renovar os ativos, o que faz o portfólio estar sempre atual”, diz um investidor institucional que entrou no negócio.
Nos últimos quatro anos, o BTLG 11 vendeu R$ 1,4 bilhão em ativos, o que reforçou o caixa e foi usado para novas aquisições ou pagamento de dividendos. Em termos de resultados, nos últimos três anos, o fundo apresentou um retorno real de 41%.
A indústria de fundos imobiliários no Brasil tem avançado a passos largos. Segundo dados da Anbima, em 2020, o tamanho dela era de R$ 173,19 bilhões. Em pouco tempo mais do que dobrou.
De acordo com os dados mais recentes, de junho de 2026, ela já alcançou um patrimônio total de R$ 423,9 bilhões. Trata-se de uma classe de ativos que o investidor gosta, sobretudo, por visualizar ativos reais e terem dividendos isentos de impostos de renda.
Do total da indústria, também segundo a Anbima, o BTG Pactual lidera com R$ 41,7 bilhões sob gestão, seguido pela Kinea com R$ 35,6 bilhões e a XP Asset com R$ 31,7 bilhões.
Nos últimos anos, as gestoras também têm se movimentado com atuação fora do Brasil. O BTG, por exemplo, lançou fundos imobiliários em Portugal, Espanha, Chile, Colômbia e Estados Unidos. A Kinea, por sua vez, conta com um nos Estados Unidos. De tijolo em tijolo, a classe de ativos ganha cada vez mais estatura.
